Post de a May 7, 2013 en Construcción, Información y Documentación, Noticias del Sector, Patologías, seguridad, rehabilitación, materiales de construcción,, Rehabilitación | 0 comentarios

Acontecimientos tan tristes como el ocurrido la semana pasada en Oviedo, donde el desprendimiento de un elemento de una fachada provocó la muerte de una mujer, no deberían producirse. Creemos que para ello, sería necesario el establecimiento de una adecuada cultura de mantenimiento de nuestros edificios.

La legislación actual responsabiliza al propietario del adecuado mantenimiento de sus inmuebles, manteniéndolos en las condiciones de seguridad, salubridad y ornato legalmente exigibles, así como de realizar los trabajos de mejora y rehabilitación necesarios.

Esto parece lógico, pero también es lógico pensar que el propietario no tiene, en muchos casos, conocimientos de construcción y no sabe las necesidades o prioridades de mantenimiento que presenta su edificio.  ¿Pero es esto una excusa? No debería, pues lo mismo nos sucede con nuestros vehículos. En general, no sabemos de mecánica, pero si sabemos que debemos llevarlos al taller para pasar las revisiones necesarias tras x kilómetros de funcionamiento, e incluso acostumbramos a hacer una revisión a fondo del vehículo antes de emprender un viaje largo, y es una buena costumbre. Además, sabemos que nuestros vehículos tienen que pasar las ITV que les correspondan según su antigüedad y las llevamos a cabo sin ninguna pega, pues entendemos que es necesario para nuestra seguridad y la del resto de personas que circulan por las vías.

¿Pero que pasa con nuestros edificios? Por ellos y por sus instalaciones también pasa el tiempo, y sin un adecuado mantenimiento las cosas se envejecen y estropean. ¿Y por qué no hacemos lo mismo que con nuestros vehículos? Pues parece que aún no tenemos establecida esta cultura del mantenimiento en las edificaciones, quizá porque pensamos que una vez construido, ya está, esto dura toda la vida!!!! y no es así.

La realización de inspecciones en las edificaciones, asociadas a un buen mantenimiento de las mismas, nos pueden evitar muchos problemas. Detectar una pequeña lesión en un momento temprano evitará un daño mayor, y por lo tanto, nos ahorrará mucho dinero. Ya lo dice el refrán “Casa en que una lágrima abre gotera, se pudrirá toda entera”

Además, los defectos constructivos de un edificio también influyen en la seguridad de las personas, tanto de los usuarios del edificio como de terceros. Y para muestra está el ejemplo citado al inicio.

En este sentido, juega un papel muy importante la ITE, o Inspección Técnica de Edificios, que equivale a la ITV de los vehículos, y está dirigida a determinar el estado de conservación de toda construcción o edificación residencial con una antigüedad superior a los 50 años, y es obligación de las y los propietarios encargar dicha inspección a personal técnico facultativo, cada diez años. 

Para regular estas inspecciones en el ámbito de la Comunidad Autónoma del País Vasco, recientemente (el 14 de diciembre de 2012), se ha publicado el Decreto 241/2012.

A continuación vamos a destacar los puntos más importantes que en él se tratan.

Quién tiene que pasar la ITE

  • Las construcciones o edificaciones catalogadas o protegidas, con independencia de su antigüedad o régimen de protección
  • Los edificios de uso residencial que tengan una antigüedad superior a 50 años
  • Quedan excluidas las viviendas unifamiliares aisladas que no tengan fachada a vía o espacio público.

Plazos para la presentación de la ITE

  • En el 2013, los edificios construidos con anterioridad al año 1901.
  • En el 2014, los edificios construidos entre los años 1901 y 1940.
  • En el 2015, los edificios construidos antes de 1965 y todos los catalogados restantes.
  • 2016 y en adelante, las primeras inspecciones de los edificios que cumplan 50 años de antigüedad y las segundas y posteriores antes de transcurrir 10 años de la anterior inspección.

En que consiste una ITE

La Inspección Técnica de Edificios consiste en una inspección visual recogida en un Informe que concluye con la emisión de un Dictamen, que se presentará en el Ayuntamiento correspondiente.

Comprenderá una inspección visual de la estructura, fachada y cubierta, y las redes comunes de saneamiento y abastecimiento, con el fin de conocer sus características constructivas, su estado y las patologías que puedan afectar al edificio.

Además, pero únicamente con carácter informativo, incluirá una toma de datos de la envolvente del edificio, a efectos de su caracterización para un posterior análisis y/o evaluación de la eficiencia energética del inmueble, y de las condiciones de accesibilidad del edificio.

Objetivos de la ITE

  • Identificar lesiones y deterioros visualmente durante la inspección.
  • Determinar las posibles causas de las patologías observadas
  • Clasificar por orden de gravedad, los males detectados y su interrelación.
  • Evaluar la importancia del daño y dictaminar sobre la necesidad de intervenir, y recomendar el tipo de intervención adecuado. Los tipos de intervención se clasificarán como:
    • Inmediata (grado 1). Actuar en menos de 24 horas
    • Muy urgente (grado 2): Actuar en un plazo máximo de 3 meses
    • Urgente (grado 3): Actuar en un plazo máximo de 1 año
    • Necesaria a medio plazo (grado 4): Actuaciones que puedan aplazarse más de 1 año
    • Mantenimiento (grado 5)

Pasos a seguir para la realización de la ITE

  • Contratación del personal inspector encargado de su elaboración
  • Presentar copia del informe ITE en el Ayuntamiento
  • Contratación y ejecución de los trabajos que en el informe se califiquen como inmediatas, muy urgentes o urgentes. También las de conservación y mantenimiento que se consideren oportunas o recomendables.
  • Conservar copia de las ITEs del edificio y de la documentación correspondiente a las obras que se realicen. Esta documentación se incluirá en el Libro del Edificio si dispone del mismo.
  • Los edificios que no dispongan de Libro del Edificio, deberán disponer en el plazo de un año de un Plan de Uso y Mantenimiento del edificio, acompañado de un cuaderno de registro de operaciones de mantenimiento y reparación, al que se añadirá el dictamen de la inspección técnica del edificio.
  • Una vez terminadas las actuaciones ordenadas en los grados de intervención 1, 2 y 3, se presentará en el Ayuntamiento correspondiente una copia del certificado final de obras o, en el caso de no precisar proyecto técnico de obras, un certificado de idoneidad firmado por quien actuó como personal inspector. El Ayuntamiento podrá realizar una inspección final del inmueble.

En el cumplimiento de estos pasos es donde se determinará la eficacia real de estas inspecciones, cuyo objetivo final es el de fomentar la conservación  y el mantenimiento de los edificios en buenas condiciones de seguridad, habitabilidad y confort, mejorando su vida útil, así como su accesibilidad y eficiencia energética.